الإنذار العقاري

  الإنذار العقاري

 

 

مقدمة:

تعتمد الأبناك والمؤسسات  المالية بالخصوص في إبرام عقود القرض على ضرورة وجود ضمانات عينية أو كفالات ، وذلك لتامين الاسترداد    في حالة امتناع المدين عن أداء ما اقترضته ، وان أهم ضمان عيني يلجأ إليه أطراف عقد القرض هو تسجيل رهن رسمي على عقار محفظ في ملك المدين نفسه أو في ملك الغير عندما يتكلف هذا الغير بضمان مبلغ الدين وفوائده حسبما ينص عليه القرض. لكن ما هي حقوق الدائن المرتهن عندما يمتنع المدين عن تسديد ما اقترضه؟ أي ما هي الإجراءات المسطرية التي يتبعها لاستفاء مبلغ الدين وما قد يترتب عنه من فوائد مستحقة قانونا أو بمقتضى الاتفاق ؟ إن بإمكان الدائن المرتهن الذي تعذر عليه استرداد المبالغ المضمونة بسبب امتناع المدين عن الأداء أن يلجأ إلى إجراءات البيع القضائي للعقار المرهون بمجرد حصوله على شهادة التقييد الخاصة والتي يتسلمها من المحافظ عن الأملاك العقارية  طبقا للشروط المنصوص عليها  ضمن مقتضيات الفصل 58 من قانون التحفيظ العقاري والتي تعتبر بمثابة سند تنفيذي ، يلتمس بناء عليها إنذار المدين بأداء مبلغ الدين  موضوع الرهن الرسمي قبل القيام بإجراءات نزع ملكية العقار وبيعه بالمزاد العلني.

المبحث الأول : مرحلة الإنذار العقاري(1- تعريف الإنذار العقاري- 2-شكليات الإنذار-3- الطريقة والجهة المكلفة بالتبليغ) 

  1- تعريف الإنذار العقاري: الإنذار العقاري هو إشعار يوجهه الدائن إلى المدين الراهن بواسطة عون التبليغ أو المفوض القضائي  يطالبه فيه بأداء الدين المضمون بالرهن تحت طائلة نزع ملكية العقار المرهون  وبيعه بالمزاد العلني  لتسديد هذا الدين وفوائده ومصاريفه.

  2- شكليات الإنذار العقاري : لابد أن يتضمن الإنذار العقاري عدة بيانات جوهرية وهي المنصوص عليها في المادة  216 من مدونة الحقوق العينية ( 22/11/2011) : – اسم المالك المقيد – اسم الملك المرهون – موقعه ومساحته ومشتملاته – رقم الرسم العقاري – السند التنفيذي المعتمد في توجيه الإنذار وهو الشهادة الخاصة بالرهن – تحديد مجموع الدين بالمصاريف والفوائد إلى غاية الإنذار – ذكر أسماء وهوية كافة الأطراف وعناوينهم ( الدائن + المدين + الكفيل).   أن يكون الإنذار معززا ببعض الوثائق وهي : نسخة من الشهادة الخاصة بالتقييد+ نسخ من عقد الرهن + نسخ من الكمبيالات أو السندات التي لم يتم أداؤها أو كشف الحساب + تحديد اجل الوفاء المادة 215 من مدونة الحقوق العينية 15 يوما.

  ويترتب عن عدم تضمين الإنذار العقاري لهذه البيانات الجوهرية البطلان.  إذا توفرت هذه الشروط  والبيانات كلها يرفع تبليغ الإنذار لرئيس المحكمة  في إطار الفصل 148 من ق . م .م  إذا كان النزاع مدنيا فان الاختصاص يعود لرئيس المحكمة الابتدائية.  أما إذا كان النزاع تجاريا فان الاختصاص يعود لرئيس المحكمة التجارية. و يصدر رئيس المحكمة أو من ينوب عنه أمرا قضائيا إما بالقبول أو بالرفض ، وفي حالة الرفض يكون الأمر نهائي غير قابل للاستئناف. و إذا صدر الأمر بالقبول وجب تبليغ الإنذار العقاري.

3-  الطريقة والجهة المكلفة بالتبليغ: يخضع تبليغ الإنذار العقاري للنصوص المنظمة للتبليغات القضائية في قانون المسطرة المدنية خاصة الفصول 37-38-39 و 440 من ق . م . م.   الفصل 37 يحدد ثلاث طرق للتبليغ :

*  1- احد أعوان كتابة الضبط أو احد المفوضين القضائيين.

*  2- البريد برسالة  مضمونة مع الإشعار بالتوصل.

* 3- الطريقة الإدارية.

الإنذار  يبلغ بواسطة  أعوان كتابة الضبط أو المفوضين القضائيين  فقط ، ولا يمكن تبليغه بالبريد المضمون  أو بالطريقة الإدارية خاصة أن إجراءات  التبليغ تتوج بتحرير محضر مفصل يبلغ بدوره إلى جهات أخرى ولا يمكن الاستعاضة  عنه بشهادة التسليم التي تحرر عادة التبليغ بالطريق الإدارية  ولا الإشعار بالتوصل الذي يحرره موزع البريد ، إذن تبليغ الإنذار العقاري هو من اختصاص هيئة كتابة الضبط أو المفوض القضائي . ويبلغ الإنذار العقاري تبليغا صحيحا للشخص نفسه أو في موطنه إلى احد أقاربه أو خدمه أو لكل شخص آخر يسكن معه ( الفصل 38 و39 من ق.م.م) ويتضمن طي التبليغ نسخة من الإنذار المذيل بالأمر الرئاسي وصورا من المرفقات خاصة: – شهادة التقييد الخاصة – عقد الرهن – صور الكمبيالات والسندات غير المؤداة – الكشف الحسابي.  و يحرر عون التبليغ أو المفوض القضائي محضرا مفصلا يشير فيه إلى المبلغ إليه وبطاقة تعريفه الوطنية إذا كان التبليغ شخصيا ، أما إذا تم التبليغ بواسطة احد أقاربه أو خدمه أو لكل شخص آخر يسكن معه . فانه يجب ذكر الهوية الكاملة للمبلغ إليه وبطاقته الوطنية  ودرجة قرابته للمعني بالأمر مع وصفه وصفا دقيقا عند الاقتضاء. إن محضر التبليغ المذكور يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يضمنه بالصك العقاري كما يبلغ كذلك إلى باقي الأطراف : المدين ، الكفيل والحاجز .  وعند انقضاء الأجل المحدد في الإنذار العقاري  15 يوما) ) دون القيام بالوفاء تواصل إجراءات التنفيذ وذلك بإيقاع حجز تنفيذي على العقار ويتم تبليغ محضر الحجز إلى المحافظ والى باقي الأطراف : المدين ، الكفيل والحاجز.

المبحث الثاني : مرحلة الحجز التنفيذي

بعد رجوع الإفادة (شهادتي التسليم) بتبليغ الإنذار العقاري إلى المدين والمحافظ على الأملاك العقارية يتقدم الدائن المرتهن إلى مصلحة التنفيذ المدني ” شعبة العقار” بعد أداء الرسم القضائي يفتح له ملف حجز عقاري ويقوم بالإجراءات التالية :

  • ينتقل المكلف بالتنفيذ إلى العقار موضوع الرهن ويحرر محضر حجز تنفيذي عقاري ومحضر حجز وصفي للعقار.
  • يبلغ المحضر المذكور إلى المدين و إلى المحافظ على الأملاك العقارية.
  • يطلب من الدائن الإدلاء بشهادة الملكية حديثة العهد مسلمة من المحافظ تتضمن تقييد الإنذار العقاري والحجز العقاري.
  • يقوم المكلف بالتنفيذ بتقديم طلب تعيين خبير إلى رئيس المحكمة أو قاضي التنفيذ حسب الأحوال ويرفق هذا الطلب بنسخة من محضر حجز وصفي وصورة شهادة التقييد الخاصة وصورة من شهادة الملكية.
  • بعد صدور الأمر القضائي بتعيين الخبير المختص يطلب المكلف بالتنفيذ من الدائن إيداع أتعاب الخبير المحددة في الأمر بتعيينه بصندوق المحكمة وتبلغ المهمة للخبير المعين.
  • بعد التوصل بتقرير الخبير يطلب المكلف بالتنفيذ من الدائن إيداع مصاريف الإشهار بصندوق المحكمة.

يعتبر إشهار البيع بالمزاد العلني  بمثابة عرض موجه للعموم لإبرام عقد البيع ، لذلك كان من الضروري أن يتم وضع شروط هذا البيع عن طريق تحديد جميع مرافق ومحتويات العقار المعروض للمزاد وكل التحملات والتكاليف التي يتحمل بها . كما أن إشهار البيع في عدة أماكن بوسائل متنوعة يمنح الفرصة لأكبر عدد من الأشخاص للمشاركة في المزايدة

وبعد ذلك يحدد المكلف بالتنفيذ تاريخ البيع وتباشر الإجراءات التالية :

  • يبلغ خلال العشرة أيام الأولى من تاريخ السمسرة المحددة في ثلاثين يوما إنذارا للمدين يخبره بتاريخ البيع.
  • يوجه كتاب (إرسال) إلى وزارة الإعلام لنشر الإعلان قبل تاريخ البيع بإحدى الصحف الوطنية.
  • يقوم المكلف بالتنفيذ بتعليق الإعلان ببيع العقار بلوحة المحكمة وبباب العقار المرهون.
  • يبلغ خلال العشرة أيام الأخيرة من الأجل المذكور إعلاما بحضور البيع للمدين (المحجوز عليه) ولجميع الدائنين وللذين تقدموا بعروضهم.
  • يتلقى مأمور التنفيذ العروض إلى غاية يوم البيع
  • تهييئ دفتر التحملات

بعد ذلك تجري السمسرة بقاعة البيوعات بالمحكمة في التاريخ المحدد للبيع ، ويتعرف مأمور التنفيذ على المتزايدين ويتسلم هويتهم ( بطاقة تعريف ، جواز السفر …الخ)

ثم يسجل أسماءهم بقاعة البيوعات بعد أن يقدموا له ضمانات مالية أو شيكات تحمل مبالغ تفوق تلك التي حددها الخبير بالنسبة لانطلاق عملية بيع العقار ثم يشرع في تلاوة دفتر التحملات

  تنطلق المزايدة بالثمن الافتتاحي المحدد من طرف الخبير ويسجل مأمور التنفيذ المبالغ المعروضة بقائمة المتزايدين إلى آخر عرض يقدم

ويمكن لكل شخص أن يقدم داخل اجل 10 أيام بعد البيع عرضا بمقدار السدس من ثمن البيع (الأصل والمصاريف) وتقع سمسرة أخرى نهائية بعد انصرام اجل 30 يوما

ثم تنتهي السمسرة بتحرير محضر إرساء المزاد ويعتبر هذا المحضر سندا للملكية بعد تحرير محضر البيع النهائي ولا يسلم إلا بعد استيفاء الشروط المنصوص عليها في المزايدة ( ثمن البيع+الرسوم القضائية+حقوق التسجيل والتنمبر) وآنذاك يحق للمشتري أن يسجل العقد بالمحافظة العقارية التي يتواجد العقار بدائرتها.

 

loading...

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*

Watch Dragon ball super